楼市重磅调控!深圳落户3年才能买房专家房价要跌

楼市重磅调控!深圳落户3年才能买房专家房价要跌

中新经纬客户端7月15日电 (董湘依)7月15日,深圳市住房和建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,对深圳户籍人口出台了限购的内容——在深圳落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。另外,夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

限购:落户3年且连缴社保36个月可购买商品房

专家:房价跌幅将超5%

投资领域向来“英雄不问出处”,也不存在“开局即巅峰”的神话,唯一可依赖的就是持续进化。在本文中,我将结合《巴菲特致股东的信》,简单梳理巴菲特投资理念上的几个变化,以更好地向巴菲特学习,向巴菲特的“持续学习”学习。

2007年1月任省商业企业集团公司纪委副书记、纪检监察室主任、审计处处长;

《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》截图

2011年3月任广东华侨友谊总公司党委书记、副总经理;

重视消费特许权的价值

巴菲特的顿悟在于,他意识到有时候价格便宜并非真正的安全边际,因为经营前景黯淡的公司犹如在流沙中奔跑,再优秀的管理层也不会有任何进展。巴菲特开始强调发现那些价格合理的杰出公司,而不是价格便宜的平庸公司。

巴菲特提到的经济商誉,不同于会计上因并购溢价产生的商誉,而是来源于优秀消费体验形成的品牌声誉、政府特许权以及低成本运营能力等。经济商誉,通常愈久愈陈,随着时间而增长(不绝对,视企业经营情况而定)。

顿悟到经济商誉的巨大价值之后,巴菲特对投资的理解进入新的层次,开始强调“最好的生意是那些长期而言,无需更多大规模的资本投入,却能保持稳定高回报率的公司”。

“我自己的想法与35年前(1960年前后)相比已有了巨大的变化。那时,我所受到的教育看重的是有形资产,而避开那些倚重经济商誉的企业。这种偏见令我错失良机,犯了很多重大错误。”

好的投资不是捡便宜这么简单

此外,芒格对巴菲特的影响也不容忽视,与巴菲特早年喜欢寻找“便宜货”不同,芒格更倾向于买入并持有伟大的公司:

在张大伟看来,“深圳本次政策内容集中在税费、购房资格、信贷政策等多方面,如果严格执行,对于深圳楼市的打击将非常大。深圳有望开始进入调整周期。”

2012年8月任省商业企业集团公司党委委员、副总经理;

比如贵州茅台、可口可乐的巨大品牌价值,就是一种经济商誉,无法在资产负债表中体现,是企业的隐形资产,也是巴菲特口中的消费特许权。

很多年轻人向芒格和巴菲特咨询致富的诀窍,芒格的回答是:

20世纪50年代,巴菲特就读于哥伦比亚大学商学院,师从价值投资奠基者格雷厄姆,之后在格雷厄姆—纽曼投资公司工作过一段时间。1956年,巴菲特成立巴菲特合伙公司,以10.5万美元的美金开始了投资工作;1965年,巴菲特掌舵伯克希尔,开启了伯克希尔时代,自此之后的50多年中,伯克希尔公司每股账面价值保持了年均20%的增长。

值得注意的是,夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这样既可满足离异人士合理住房需求,也可有效遏制炒作。

从这一点看,巴菲特已经超出了格雷厄姆投资理念的束缚。格雷厄姆强调“几乎每一个证券都可能在某个价格水平上具备投资价值”,由于优秀公司的市场关注度高,较少存在低估机会,过于强调低估时买入,难免会出现这样的结果:以更大的概率把二三流公司收入囊中,与真正伟大的公司擦肩而过。

深圳住建局解释,近几年,深圳落户即可购房,一定程度上加剧了市场供需矛盾,这对于早期已落户深圳并连续多年在深圳工作的市民也不公平。因此,在住房供需紧张背景下,适当收紧户籍居民购房政策,以切实支持合理自住需求。

2014年1月任省商贸控股集团有限公司党委委员、副总经理;

世上没有不犯错的投资者,巴菲特公开剖析自己的错误,才是真正令人敬佩;也正因如此,他强调投资的“能力圈”原则,并抓住一切学习机会扩充自己的能力圈。

从随后几年的发展看,美国航空成功走出困境,巴菲特的这笔“失败”的投资也意外获得了好结果。但巴菲特将其归因为好运气,并不原谅自己的决策时的失误,称之为“择时带来的愚蠢”。

2019年6月任省广物控股集团有限公司副职。

调整房贷首付比:一套房再购房首付比不低于70%

提到巴菲特,通常都会谈及他投资风格的重大转变,即从追求价格低于价值的“捡烟蒂”投资法转向以合适的价格买入成长性良好的伟大公司。

好的投资,不仅仅是捡便宜这么简单。

“整体看,预计深圳未来半年,政策严格执行的话,房价将开始一轮明显的下调,跌幅在5%以上。”张大伟称。

“我所犯下的第一个错误,当然是买下伯克希尔公司的控股权。尽管,我当时就知道,公司的主业——纺织业务——前途暗淡,我还是被它貌似低廉的股价所诱惑,忍不住出手。在我投资生涯的早期,这类股票投资给我带来了合理的回报,直到1965年伯克希尔的出现,使我渐渐意识到这种投资策略并不那么理想。”

此外,政策规定,非深户居民家庭、成年单身人士(含离异)继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

这一重磅调控政策被专家称为“具有很强的信号意义”。

但是,巴菲特很快遇到问题。由于美国纺织业的持续不景气,纺织厂经营持续不达预期,巴菲特多次试图扭转局面无果后,不得不于1985年关闭纺织厂。这段经历,曾让巴菲特反思“捡烟蒂投资法”的弊端,

“如果你因为一样东西的价值被低估而购买了它,那么当它的价格上涨到你预期的水平时,你就必须考虑把它卖掉,那很难。但是,如果你能购买几个伟大的公司,那么你就可以安坐下来啦。那是很好的事情。”

在航空股投资上,巴菲特也犯过错误。

张大伟指出,“深圳市场过去一年多的上涨,主要原因供应少之外,与非普住宅标准取消有非常大的关系。本次政策将非普标准提高,750万以上的豪宅,将变成二套首付80%,接近当下全国政策最严格的北京。对于高端住宅市场的打击非常大。”

事实上,虽然可口可乐完美地契合这个理念,巴菲特直到1988年才首次买入可口可乐的股票,买入价格也并不便宜——5倍PB和15倍PE,比当时市场平均估值水平高30%左右。没能早十年买入,大概便是巴菲特所说的因商誉偏见所犯下的重大错误之一。

顾小蓉,女,汉族,1970年1月出生,四川广安人,大学本科学历,1991年7月参加工作,2002年6月加入中国共产党。

为保障刚需,深圳对差别化住房信贷政策作了进一步完善,调整了房贷首付比例,根据通知规定:继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;购房人家庭名下在本市拥有1套住房的,购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%,购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

关于持续学习,若只说不做,便只是一句引人发笑的陈词滥调;付诸行动,才能产生点铁成金的神奇效果。所以,树立长期思维,去做正确的事吧,时间会站在你这边。

“作为投资者,沃伦·巴菲特比我第一次遇到他时好得太多了,我也是这样的,所以诀窍就在于不断学习。”

在巴菲特看来,具备消费特许权的企业,能够在相当长的时间内、以更少的有形资产创造更大的收益,能够长期保持较高的净资产收益率,不受通胀、经济波动等外部因素的影响,具备更高的内在价值。

格雷厄姆的投资理念成熟于大萧条期间,更强调股票的“每股流动资产”、“每股有形资产”带来的安全边际。巴菲特师从格雷厄姆,早年也尤为注重有形资产,对无形资产存在偏见,以至错过很多投资机会,如巴菲特所说:

深圳住建局表示,将持续开展房地产市场秩序整顿工作,对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主,依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施,涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

值得注意的是,进入7月以来,短短几天内已有杭州、东莞等热点城市出台房地产约束性调控政策。张大伟认为,这些城市发布政策的共同点是楼市热度高,房价明显上涨,出现了炒作氛围。但这些政策内容基本都没有影响到房价上涨的根本,仅针对限购、限价、预售等政策微调。

严跃进则认为,后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市,也依然会有政策出台。(中新经纬APP)

“今年上半年深圳出现了一些抢房现象,通过此类政策规定,有助于打击借落户来炒房的行为。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬记者表示,此类政策出台,针对了当前深圳楼市的新情况,即随着落户人口的增多,供求矛盾在增大,必须通过政策调控来缓解此类矛盾。此外,政策严厉地打击了各类炒房需求。

中原地产首席分析师张大伟接受中新经纬记者采访时称,深圳过去的购房资格相对容易,落户难,大部分炒房客借助新深圳落户获得首套房贷款资格,本次政策升级要求必须3年社保,这也将有力的打击部分炒房客户。

2006年4月任省华大物流总公司党委委员、副总经理;

这个例子,体现的是巴菲特的知所不知和持续学习精神,在致股东的信件中,巴菲特用这个例子来幽默自己的“好运气”。实际上我们看到的是一个持续学习的伟大投资者。

持续学习,扩大能力圈

伯克希尔原本是一家纺织公司,巴菲特于1962年前后开始买入,秉持的正是“捡烟蒂投资法”——以足够低的价格买入一家糟糕的公司,就像在大街上发现有一节还能抽一口的雪茄烟蒂,尽管所剩无几,因“代价便宜”,也可以获利。

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1991年,巴菲特买入3亿美元的美国运通公司优先股,后考虑到VISA等公司的竞争压力,巴菲特考虑将股票卖出。打算付诸行动的当月,巴菲特借打球之机向一位熟悉信用卡行业的人请教,发现运通公司的发卡业务享有惊人的特许权,遂改变主意并大举买入,持股比例增至10%。后来,这个决定为巴菲特赢得至少30亿美元的收益。

在随后的致股东信中,巴菲特进行了反思,认为自己的错误在于被航空公司长期盈利的历史迷惑,并轻信优先股提供的表面保护,忽视了结束价格管制后美国航空业激烈竞争——在个别航空公司神风敢死队式的降价策略下,航空票价快速下降,但成本结构是刚性的,导致航空业持续出现大面积亏损。

顾小蓉严重违反党的政治纪律和廉洁纪律,构成严重职务违法并涉嫌受贿犯罪,且在党的十八大后不收敛、不收手,性质严重,影响恶劣,应予严肃处理。依据《中国共产党纪律处分条例》《中华人民共和国监察法》等有关规定,经省纪委常委会会议研究并报省委批准,决定给予顾小蓉开除党籍处分;由省监委给予其开除公职处分;收缴其违纪违法所得;将其涉嫌犯罪问题移送检察机关依法审查起诉,所涉财物随案移送。

1978年,美国出台《放松航空业管制法》,放弃了对航空票价的价格管制。市场竞争逐步走向白热化,之后的六年时间里,超过40家航空公司申请破产,航空业陷入低迷期。1989年,巴菲特逆势买入美国航空的优先股,1994年,美国航空因持续亏损停止支付优先股股息,巴菲特不得不计提75%的账面损失。

杨奇函每天问自己“今天变得更博学了吗”,观众听到会哄堂大笑——迂腐的陈词滥调;同样的话由芒格讲出来,却变成了充满智慧的人生哲理,具备了发人深思的力量。这说明了什么呢?说不重要,做才重要。

“每天起床的时候,争取变得比你从前更聪明一点。认真地、出色地完成你的任务。慢慢地,你会有所进步,但这种进步不一定很快。但你这样能够为快速进步打好基础……每天慢慢向前挪一点。到最后——如果你足够长寿的话——大多数人得到了他们应得的东西。”

张大伟认为,深圳是全国最近一轮楼市上涨的领头羊,出现调控政策升级已经有预期,而且深圳的楼市炒作氛围浓郁,出台政策将明显打击投资需求。按照过去深圳市场的惯例,预计部分投资客很可能开始离场,市场在7-8月开始成交量快速萎缩。房价也将开始调整。

好在,一旦逻辑想通后,巴菲特便迅速提升了仓位,到1989年底,可口可乐已成为巴菲特第一大重仓股,组合内比重高达35%。